面对楼盘烂尾引发房贷停供的应对策略简析

摘 要

自2020年下半年开始，房地产行业融资环境持续收紧，在开发商的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”双重加码之下，开发商长期赖以生存的高周转、高负债、高杠杆的“三高模式”被锁住命脉，加之贷款两集中对高杠杆源头上的阻断与预售资金监管对高周转的钳制，如此，“三高模式”中仅存的高负债难免不留下“一地鸡毛”——伴随着行业如今处在下行周期，开发商“内部造血”不足，不少开发商资金链断裂，相继爆雷，楼盘建设被束之高阁，烂尾乱象频发。随之引发了诸多问题，甚至有社会稳定隐患，如2022年7月中旬以来全国多地出现烂尾或其他问题楼盘业主公开告知停止还贷的现象。

对此，地方政府、购房者、按揭银行与开发商应如何有效应对和处理？本文从一个法律从业者的角度，作一简要分析，供参考。

一、

烂尾楼的概念

“烂尾楼”在相关的法律法规中虽然缺乏明确的定义，但在实际房地产开发中，烂尾楼一般是指已经办理了用地、工程规划与施工手续，并进行了一些项目施工，却因故停工一年以上的房地产项目，通俗的讲就是未完工并且无人继续接管的楼房建筑项目。

二、

烂尾楼带来的社会问题

烂尾楼就像一道伤疤，突兀的出现在城市里，虽然每个楼盘烂尾的症结有所差异，但都关系到市场、金融等资源的配置与回报、消费者权益保护等问题，有些甚至涉及众多群体利益。 

01

土地资源没能有效利用

地方政府出售土地，除以土地换财政收入，也籍此通过土地的开发加快城市的建设，扩大城镇化率，但若开发楼盘出现问题或烂尾，就会打破政府的规划，影响市容市貌，也让土地资源未能充分发挥其应有的引凤筑巢的作用。

02

房地产及上下游企业没能实现投资回报

在项目开发过程中，开发商除通过收取订金、预售款、滚动开发吸引资金开发楼盘外，自身也会投入大量资金到楼盘项目上，一旦楼盘烂尾，开发商与其合作伙伴的投入也可能血本无归，房地产行业涉及到的上下游企业的融资租赁、货款、劳务输出等也会受到殃及，行业性的经济增长受到制约，配套产业的经济投入回报都成为一江春水。

03

购房业主权益没法获得保障

现有购房者虽有一部分是投资或投机者，但也不乏众多刚需者，当项目楼盘出现烂尾或问题后，购房者大半身的血汗钱或东拼西凑的投资就没有保障，这给购房者带来的财务与心理压力非常大，购房者急于维权的心理非常迫切，但往往短时间又难以改变现状，也没有多少有效的维权手段，购房者的权益缺乏明确的保障措施。

04

银行贷款扩大不良率

停贷潮出现后，银保监会及时发出风险提示，工、农、中、建、交、邮储银行均发声风险可控，但从处理银行业务可以明显感受到，疫情影响与经济低迷本就导致银行按揭不良率有所提高，楼盘出现问题或烂尾后更加剧了违约率的提高，银行不良贷款上升较多，对银行控制不良率带来了较大压力。 

三、烂尾停贷的应对策略

烂尾与问题楼盘出现的社会问题，一般是不同程度不同时段来体现，但2022年7月中旬以来，全国多地出现烂尾或问题楼盘业主公开告知停止还贷的情况，一场“停贷潮”让解决烂尾楼问题的舆论声量到达了顶点，每一宗烂尾楼背后都关联到成百上千的购房人真真切切的生存权益或切身利益。面对楼盘烂尾引发的停贷，并非只有开发商才有救赎责任!政府、购房者、商业银行与开发商均应考虑如何有效应对？利益各方均应思考并积极采取措施实现自我救济，笔者就此提出以下几点拙见： 

01

政府需宏观调控

今年上半年，中央多部门密集释放强烈维稳信号，实现房地产行业从“去杠杆”向“稳杠杆”转变，国务院金融稳定发展委员会强调防范化解开发商债务风险，财政部明确暂缓房地产税改革试点，同时，开发商融资、预售资金监管适度松绑等楼市维稳政策全面铺开，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，助力全面落实“保交楼、保民生、保稳定”的首要目标。

自7月中旬以来，伴随多地烂尾项目的业主集体停贷风波，叠加开发商债务违约等楼市不稳定因素，中共中央政治局于7月28日召开会议，明确指出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。这是“保交楼”第一次出现在中央政治局会议，在此前一周内，银保监会已连续多次表态“保交楼”，加之此次中央会议定调后，后续各地“保交楼”相关举措及配套资金或将加快落实，随着“保交楼”如期推进，经济稳定复苏，楼市信心和预期也将会逐步好转。

因此，为了遏制房地产风险从开发企业持续蔓延到民生保障领域，笔者建议可由政府部门牵头，进一步压实开发商、政府部门和银行三方的主体责任。

1、预售资金监管账户由政府部门（如住建局）、监管银行、开发商三方监控；颁布监管细则，明晰三方职责划分，落实严格归责制度，通过招标确定监管银行。

2、对预售资金流向进行全程严格监管。将预售监管资金与项目进度严格挂钩，根据项目的工程进度，设置若干节点，加强用款审核，产权首次登记前，银行不得擅自扣划企业的监管内预售款，企业集团公司也不得擅自抽调子公司的预售款，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设；对监管流程进行公示公开，资金使用审批流程需先由企业申请，再由监管银行审核，最后由监管部门审批，同时对在售楼盘的预售资金监管账户进行公示，并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息。

3、出台政策支持开发商合理融资。继续支持企业合理融资需求，保持外部输血，推动房地产融资平稳有序；针对“爆雷”开发商，由上而下给出实质性的解决方案，以便提振市场信心，同时，适当调降土地出让门槛，改善当前“央国平”托底愈演愈烈的局面，包括降低土地竞买保证金，分期缴纳土地出让金，增加低价地、平价地供应等，尽快恢复民营开发商内部“造血”功能。

4、建立信用评级体系，实现差异化管理。对信用等级较高的开发商，适度放松其预售监管资金留存比例，同时对开发商、施工单位、监理单位等建立黑名单，凡有严重违规的企业原则上实行准入限制。

5、设立官方推介平台，为烂尾楼盘活牵线搭桥。筛选出满足用地批准手续合法、基本建设已完成、存在后续重启空间等基本条件的烂尾项目，集中组织线上线下推介会，协同开发商引入投资机构、金融单位等意向资方，同时对合作双方进行持续跟踪，给出具体的支持措施和优惠政策，赋能爆雷开发商与意向资方端到端的资源整合，必要时也要考虑接盘复工。

02

购房者需理性维权

面对楼盘烂尾或出现暂时的停工，购房人采取单方面停贷并非有效解决问题的途径，反而会对自身带来风险。虽然业主停贷一定程度上能给开发商施压争取保交房，但自身也面临违约风险，因为停贷若没有获得银行的同意，同时也没有法院的判决支持，单方面停贷的购房人往往就成了违约方，还会出现不良征信，由此引发被诉风险。面对项目停工甚至烂尾，作为购房人，要想充分保护自己的合法权利，需要依法维权，不能寄希望于单方面停贷。

1、调查开发商有无违法行为

可以考虑依据政府信息公开的有关规定，对开发商是否存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，提起相关的查处申请，申请相关部门公开相关信息，发现违规违法现象的，申请相关部门严肃查处。 

2、调查房管部门有无失职行为

各地对房地产开发商的预售资金均有商品房预售款监管办法或其他细则进行约束，按此制度设计，开发商的项目资金如不被挪用，项目开发不应出现大的资金缺口。资金是否用在项目上，监管部门是否监管到位至关重要，购房者可以要求房管部门对问题楼盘监管情况予以公示，若房管部门履职不力，购房者还可以提请纪检监察、检察等相关部门对房地产行业主管部门的履职行为进行监督。

3、调查银行有无违规经营行为

如发现银行存在违规放款等违规操作，可以视情况提请银保监会进行违法查处。重点调查银行是否存在楼盘没封顶就发放按揭贷款的情况，银行是否存在没按约定划转贷款资金到监管账户的现象。 

4、继续履约的处理

开发商楼盘短暂停工，楼盘开发并不确定有烂尾风险的，不能请求解除合同，可以请求督促开发商按合同约定有序推进开发进度。开发商楼盘已完工仅因小问题未竣工验收导致延迟交房的，也不宜请求解除合同。如果交房已经延期，可以视情况提起违约的民事诉讼，追索逾期交房违约金；购房者也可联合建立与开发商等主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房；在实例中，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行范围是购房人的房屋，所以购房者所购房屋的楼盘项目出现问题的，要多关注开发商涉诉的执行情况，若发现自己购买的房屋被查封或被执行，要及时提出异议，该诉讼的要及时提起异议之诉。

5、无法继续履约的处理

烂尾或问题楼盘复工或交房完全无望的，购房者既可以请求解除购房合同，请求开发商返还首付款与已付的借款本息，还可以诉请解除银行按揭借款合同，诉请结欠的按揭贷款本息由开发商偿还。根据目前的法律法规，并结合判例【（2019）最高法民再245号、（2017）粤13民终1881号、（2019）辽01民初1053号】来看，如果诉请解除购房合同以及贷款合同，因开发商违约导致购房消费者利益无法获得保障的，法院支持的可能性较大，即判决开发商退还购房者支付的首付款及已付的银行按揭贷款本息，剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

03

按揭银行需快速响应

银行作为不能缺位的主体，应当严格落实金融监管要求，积极配合各地方政府，合理有序的缓解市场压力，维持总体风险可控。

1、延迟宣布贷款到期。银行可参照《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号）“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限”规定之精神，对因楼盘烂尾暂时未予还款的客户，考虑适当延后还款期限，不急于宣布贷款到期与诉讼催收。

2、积极协商处理。对楼盘暂时出现问题的，有的购房业主仍然愿意继续履行合同，按揭银行可以考虑让购房者结清应还未还部分后继续按合同约定还款，即便进入诉讼或执行，也可以多考虑调解或和解结案。

3、加强预售资金监管。开发商均会在银行开立预售资金监管账户，银行对账户的资金支付负有一定的监管责任，银行要切实履行合同约定的监管责任，确保专款专用。

4、协助实现楼盘保交。银行要视烂尾楼盘情况，考虑提供一些过桥贷款或者并购贷款等给有实力完工的开发商，帮助开发商实现交付，积极配合实现保交楼目标。

04

开发商需自我救赎

面临着融资困难、楼盘停工、市场降温、资金回笼无望的恶性循环，开发商唯有肩负起企业的担当与责任，积极应对市场变化，恢复购房者的信心，才能在行业的黑铁时代活下去。

1、集中资金保交房。对房地产项目进行分类管控，全力协调供应端资源，围绕重点项目保竣工、保交付，高度重视购房者加快项目建设的诉求，就困难项目点对点制定有针对性的复工复产方案，尽快实现全面复工、正常施工、尽早交付。

2、引入风险或战略投资者。通过股权、债权转让的形式引入风险或战投，进行有效的融资，降低开发商财务风险，提升持续经营能力；同时，通过对外寻求合作以此加速项目转化效率，进行业务升级，加速盘活资产包，推进项目开发进程。

3、采取破产保护。向法院提交破产申请，以获得诸如停止计息、解除保全、中止执行、未履行完毕合同法定解除、信用恢复等规则的破产保护。开发商通过依法申请进入破产程序，有利于维持资产的完整性和生产经营的可持续性，为通过重整或和解程序清理债务获得再生提供保障。

4、股东增持，紧急输入资金。股东增持公司股份，进行市值维护，恢复市场信心，部分股东还可以通过为开发商提供股东借款融资。融资可以通过股东借款、配股融资、抵押物业借款等方式，为公司注入资金，增强开发商的重启能力。

总而言之，政府要做好总抓手，定调并严守保交楼底线，加码救市政策，统领各方妥善化解问题楼盘风险；购房者要理性维权，避免“房闹”让弱势地位愈发被动，通过司法程序获得救济；银行要夯实监管责任，确保项目预售资金及时足额入账，严格依照工程进度拨付重点监管资金，杜绝出现监管缺位导致的资金挪用和项目烂尾风险，同时积极配合政府推进保交楼进程；开发商要落实企业主体责任，将保交楼作为首要目标，积极盘活烂尾项目，推进复工续建，力争按期保质交房；如此构建“四位一体”矩阵，多元化主体协同为烂尾或问题楼盘再生提供重要助力。